Praxisbeispiel: EH55 oder EH70?
Wie verändern sich Investitionskosten und Wirtschaftlichkeit, wenn dasselbe Einfamilienhaus auf EH70 oder EH55 saniert wird? Vergleich zweier realer Sanierungspfade unter Berücksichtigung energetisch bedingter Mehrkosten.
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Warum es diese Frage überhaupt gibt
Ob eine Sanierungsmaßnahme sinnvoll ist, hängt nicht allein von ihrer energetischen Wirkung ab, sondern auch, aus welcher Perspektive sie beurteilt wird.
Ein Hauseigentümer investiert eigenes Vermögen. Er möchte wissen, welche Maßnahmen langfristig sinnvoll sind, wie sich seine Energiekosten entwickeln und wie die Investitionen zu seinen persönlichen Ansprüchen passen.
Die Gesellschaft und Politik verfolgen dagegen andere Ziele wie die Verringerung der CO₂-Emissionen und den effizienten Einsatz von Fördermitteln. Die Programme und gesetzlichen Anforderungen müssen hier für Millionen unterschiedlicher Gebäude funktionieren und für Wähler nachvollziehbar erscheinen. Deshalb arbeiten sie zwangsläufig mit allgemeinen Regeln und festen Fördergrenzen und können das Optimum für den Einzelfall nicht berücksichtigen.
Jede dieser Perspektiven hat ihre Berechtigung. Dieses Beispiel betrachtet Sanierungen in erster Linie aus Sicht des Eigentümers.
Die Frage lautet daher nicht:
Welche Maßnahme bringt den größten gesellschaftlichen Nutzen?
sondern:
Ist die Mehrinvestition für dieses Gebäude für den Effizienzhaus 55 Standard (EH55) unter den gegebenen Rahmenbedingungen für den Eigentümer sinnvoll oder genügt ein Erreichen von Effizienzhaus 70 Niveau (EH70)?
Hinzu kommt eine zweite Fragestellung: Viele Sanierungsentscheidungen sind pfadabhängig. Wer sich heute auf ein bestimmtes Ziel festlegt, beeinflusst damit die Kosten und Möglichkeiten späterer Maßnahmen. Ein späterer Wechsel des Sanierungsziels kann zusätzliche Investitionen erforderlich machen oder bereits ausgeführte Arbeiten teilweise entwerten.
Ausgangssituation
Es handelt sich um ein Fertigteilhaus aus dem Jahr 2000 auf Grundlage der damals geltenden Energieeinsparvorgaben für Neubauten. Das Haus hat eine gute Grundsubstanz. Die Heizung ist inzwischen fehleranfällig und der Niedertemperatur Heizkessel für Erdgas ist technisch veraltet. Die Fenster sind noch technisch in Ordnung aber optisch auffällig. Im Keller/Untergeschoss ist ein beheiztes Gästezimmer mit ungenügender Dämmung.
Das Haus ist vermietet und der Eigentümer möchte es zukunftssicher modernisieren. Neben einzelnen Sanierungsschritten ist auch eine Sanierung in einem Zug zu betrachten.
Diese erfordert eine höhere Kapitalverfügbarkeit aber sie verkürzt die Zeit, die die Immobilie nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist. In der Regel sind außerdem die Gesamtkosten etwas niedriger als beim schrittweisen Vorgehen, weil beispielsweise Baustelleneinrichtung oder das Gerüst nur einmalig und für kurze Zeit benötigt werden.
Als Zielwert können der Standard EH70 oder EH55 angepeilt werden. EH55 wird häufig als Ziel im Neubau gewählt.
Was wird analysiert?
Ein Sanierungspfad beschreibt nicht nur die Reihenfolge einzelner Maßnahmen. Er legt auch fest, welche technischen Lösungen später noch wirtschaftlich erreichbar sind.
Wir vergleichen nachfolgend zwei vollständige Sanierungspfade statt einzelner Maßnahmen. Wir betrachten dazu unterschiedliche individuelle Sanierungsfahrpläne, die einen Weg zu EH70 oder EH55 beschreiben. Es kann dabei jeweils in Einzelschritten oder in einem Zug vorgegangen werden. Bei den Kosten werden sogenannte Sowieso-Kosten berücksichtigt. Sie mindern die energetisch bedingten Mehrkosten.
Zur Vereinfachung wurden bewusst Förderungen oder künftige Energiepreissteigerungen ausgeblendet. Das Prinzip und die Kernaussagen bleiben auch mit diesen Vereinfachungen gleich. Bei einer Beratung durch „Sanierungsökonom“ wird jedoch ohne derartige Vereinfachungen analysiert.
Hinweis: Was sind Sowieso-Kosten?
Sowieso-Kosten sind Sanierungskosten, die unabhängig von einer energetischen Verbesserung ohnehin angefallen wären. Für den Vergleich der Sanierungsvarianten werden deshalb nur die zusätzlich durch die energetische Verbesserung verursachten Mehrkosten bewertet. Der gesamte Kapitalbedarf des Eigentümers bleibt davon unberührt.
Der EH70-Pfad
Schritt 1: Dämmmaßnahmen mit geringen Kosten
Relevante Keller-/Untergeschossbauteile und das im UG gelegene beheizte Gästezimmer werden so gedämmt, dass die Kosten einen hohen Nutzen bringen. Wichtige energetische Schwachstellen werden dabei saniert.
Schritt 2: Abschließende Verbesserung der Gebäudehülle
Außenwände werden moderat gedämmt, sodass der Dachüberstand nicht erweitert werden muss. Fenster und Türen werden erneuert. Es wird eine dezentrale mechanische Lüftung installiert. Das moderat gedämmte Dach und die moderat gedämmte obere Geschossdecke erfüllen den Mindeststandard und werden nicht verändert. Der Stauraum oberhalb der obersten Geschossdecke bleibt somit unverändert.
Damit ist das Haus bereits optimal für einen neuen Wärmeerzeuger mit niedriger Heizlast und niedriger Vorlauftemperatur gerüstet. Unter dem Begriff NT-ready (Niedertemperatur-ready) werden Häuser beschrieben, die genau diesen Anspruch erfüllen.
Schritt 3: Umstellung der Wärmeerzeugung
Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe und eine Photovoltaikanlage auf der Südseite des Daches werden verbaut. Das Haus erreicht damit EH70. In Kombination mit der PV-Anlage sind die Energiekosten sehr niedrig und der Eigentümer hat eine langfristig tragfähige Immobilie.
Der EH55-Pfad
Schritt 1: Identische Sanierungsmaßnahmen wie EH70
Schritt 2: Abschließende Verbesserung der Gebäudehülle mit größerem Sanierungsumfang
Dach und obere Geschossdecke werden hier zusätzlich gedämmt. Zudem wird eine Aufsparrendämmung ausgeführt. Der Dachüberstand wird verlängert.
Außenwände werden deutlich besser gedämmt.
Modernisierung bei Fenster, Türen, Lüftung erfolgen analog dem EH70-Pfad. Auch dieses Haus ist NT-ready.
Schritt 3: Identische Sanierungsmaßnahmen wie EH70
Der Unterschied in diesem Pfad liegt nicht nur in der besseren Dämmung. Mit der Entscheidung für EH55 verändern sich mehrere Bauteile gleichzeitig. Außenwanddämmung, Dachaufbau und Dachüberstand müssen aufeinander abgestimmt werden.
Vergleich der beiden Sanierungspfade
EH70
| energetische Ausgangssituation | Schritt 1 (Keller) | Schritt 2 (Außenhülle) | Schritt 3 (Anlagentechnik) | |
| Keller / Untergeschoss | schlecht | ++ | ||
| Außenwand | mittel | + | ||
| Fenster / Türen | mittel | ++ | ||
| Lüftung / Dichtheit | mittel | ++ | ||
| Dach | gut | |||
| obere Geschossdecke | gut | |||
| Heizung | mittel | ++ | ||
| Photovoltaik | n/a | ++ | ||
| Sanierungskosten pro Schritt | 15.000 € | 58.000 € | 56.000 € | |
| energetisch bedingte Mehrkosten pro Schritt | 9.500 € | 18.500 € | 33.000 € | |
| Brennstoffkosten p.a. | 3.300 € | 2.630 € | 1.470 € | 580 € |
| Investition je jährlich eingespartem Euro Brennstoffkosten | 14 | 15 | 22 |
energetische Sanierung: ++ hohe Verbesserung, + mittlere Verbesserung
EH55
| energetische Ausgangssituation | Schritt 1 (Keller) | Schritt 2 (Außenhülle) | Schritt 3 (Anlagentechnik) | |
| Keller / Untergeschoss | schlecht | ++ | ||
| Außenwand | mittel | ++ | ||
| Fenster / Türen | mittel | ++ | ||
| Lüftung / Dichtheit | mittel | ++ | ||
| Dach | gut | + | ||
| obere Geschossdecke | gut | + | ||
| Heizung | mittel | ++ | ||
| Photovoltaik | n/a | ++ | ||
| Sanierungskosten pro Schritt | 15.000 € | 115.000 € | 56.000 € | |
| energetisch bedingte Mehrkosten pro Schritt | 9.500 € | 51.000 € | 33.000 € | |
| Brennstoffkosten p.a. | 3.300 € | 2.630 € | 1.370 € | 520 € |
| Investition je jährlich eingespartem Euro Brennstoffkosten | 14 | 31 | 34 |
energetische Sanierung: ++ hohe Verbesserung, + mittlere Verbesserung
Fazit aus Eigentümersicht
In diesem Praxisbeispiel erreicht der EH70-Pfad bereits einen Großteil der möglichen Brennstoffkosteneinsparung. Der zusätzliche Aufwand für EH55 führt dagegen nur noch zu einer vergleichsweise geringen weiteren Reduzierung der Brennstoffkosten.
| EH70 | EH55 | |
|---|---|---|
| energetisch bedingte Mehrkosten | 61.000 € | 99.000 € |
| Brennstoffkosten | 580 €/a | 520 €/a |
| Investition je jährlich eingespartem Euro Brennstoffkosten | 22 | 34 |
Das bedeutet nicht, dass EH55 grundsätzlich unwirtschaftlich ist. Das Ergebnis gilt für dieses Gebäude, die zugrunde gelegten Randbedingungen und die gewählte Bewertungsmethode. Bei anderen Gebäuden, Energiepreisen oder Zielsetzungen kann die Bewertung anders ausfallen.
Die Analyse zeigt, dass das angestrebte Effizienzniveau möglichst früh festgelegt werden sollte. Ein späterer Wechsel des Sanierungsziels kann zusätzliche Investitionen erforderlich machen und bereits umgesetzte Maßnahmen verteuern. Genau deshalb lohnt sich vor Beginn einer größeren Sanierung eine Variantenbewertung.
Wissenschaftlicher Hintergrund
Dieses Praxisbeispiel veranschaulicht einen grundsätzlichen Zusammenhang: Mit steigendem Effizienzstandard nehmen die Grenzkosten zusätzlicher Energieeinsparungen häufig zu. Die wissenschaftlichen Grundlagen und ihre Bedeutung für Sanierungsentscheidungen werden auf der Hintergrundseite erläutert.
→ Grenzkosten bei energetischen Sanierungen
Welche Unterstützung kann sinnvoll sein?
Eine Variantenbewertung vergleicht unterschiedliche Sanierungspfade hinsichtlich Investitionsbedarf und Energieeffizienz.
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann eine Grundlage sein, wenn die Zielsetzung schon klar ist und die spätere Förderung im Fokus steht.
Steht dagegen nur eine konkrete Entscheidung innerhalb einer bereits vorhandenen Strategie im Vordergrund, kann eine gezielte Einzelberatung helfen, Chancen, Risiken und Wechselwirkungen besser einzuordnen.
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